Je vindt een huis in een straat die je kent, en de vraagprijs valt mee. Tot je in de advertentie leest: te renoveren. Een te renoveren huis kopen is in Vlaanderen op papier voordelig: de mediaanvraagprijs ligt 30 % lager dan voor een huis in uitstekende staat. Of dat een koopje is, hangt af van één rekensom: kost de renovatie meer of minder dan die korting?
| Head | Head | Head | Head | Head |
|---|---|---|---|---|
| Cell | Cell | Cell | Cell | Cell |
Heeft het huis EPC-label E of F, dan maakt de wet die rekensom dringender. Je moet dan binnen 6 jaar na de akte minstens label D halen. Hieronder lees je wat de nieuwe cijfers van Immoweb zeggen en wat de renovatieplicht van je vraagt. En hoe je de werken laat doorrekenen vóór je een bod doet.
Immoweb analyseerde de staat van de te koop aangeboden woningen tussen 2010 en 2026 (samenvatting op bouwenwonen.net, 5 november 2026). In heel België steeg het aandeel te renoveren huizen van 10,1 % naar 18,2 %. In Vlaanderen ging het van 10,7 % naar 17,3 %: ruim één op zes huizen te koop.
Per provincie loopt dat uiteen. West-Vlaanderen heeft met 15,2 % het laagste aandeel van het land, Limburg zit op 19,6 %. Jonathan Frisch, hoofdeconoom van Immoweb, wijst naar de strengere energieprestatie-eisen. Veel oudere woningen hebben ingrijpende werken nodig om aan de normen te voldoen, en dat zie je terug in het aanbod.
💡 Wist je dat? Het aandeel huizen in uitstekende staat daalde in dezelfde periode van 29,5 % naar 25,3 %. Huizen in goede staat blijven de grootste groep, met 38,7 % van het Belgische aanbod.
Immoweb vergelijkt de mediaanvraagprijzen per staat van de woning. In Vlaanderen staat een te renoveren woning 30 % lager dan een huis in uitstekende staat, en 22 % lager dan een huis in goede staat. Let op: dat zijn vraagprijzen van verschillende huizen, niet de prijs van hetzelfde huis voor en na de werken.
Stel: een vergelijkbaar huis in goede staat vraagt 400.000 euro. Een te renoveren huis zit dan rond 312.000 euro, een verschil van 88.000 euro.
Ter vergelijking: bouwfederatie Embuild rekende in 2025 een Vlaams voorbeeld door (VRT NWS). Een halfopen woning uit 1965 van 136 m² gaat van label F naar label A+. Daarvoor krijgt ze dak- en gevelisolatie, nieuwe ramen, een warmtepomp, ventilatie en zonnepanelen. Dat kost 112.320 tot 149.630 euro.
Wil je in één keer naar label A+, dan is het verschil van 88.000 euro dus ruim opgebruikt. Mik je op label D, de wettelijke ondergrens, dan valt de rekening lager uit. Blijft de offerte voor label D onder dat verschil, dan is de korting in dit voorbeeld echt voordeel.
Koop je sinds 1 januari 2023 een woning met EPC-label E of F, dan geldt de renovatieplicht. Je moet het huis binnen 6 jaar na de notariële akte naar minstens EPC-label D brengen. Eerder was dat 5 jaar. De langere termijn geldt ook voor wie al kocht en nog binnen de termijn zit.
Na de werken bewijs je het resultaat met een nieuw EPC. Haal je label D niet op tijd, dan riskeer je een boete van 500 tot 5.000 euro. De verkoper moet het EPC-label al in de advertentie vermelden, dus je kent het vertrekpunt vóór je een bezoek inplant. Meer over de regels lees je in ons artikel over de renovatieplicht in Vlaanderen.
De Vlaamse regering besliste ook dat de verdere verstrenging naar label C vanaf 2028 er niet komt. Die beslissing staat nog niet in alle regelgeving, maar vlaanderen.be vermeldt ze al. Label D blijft zo het wettelijke doel voor wie vandaag een oud huis met label E of F koopt.
💡 Wist je dat? Wie beloofde ingrijpend energetisch te renoveren, kreeg vroeger een lager tarief op de registratiebelasting. Dat voordeel geldt enkel nog voor verkoopovereenkomsten van vóór 1 januari 2025. Wie nu koopt, krijgt het niet meer.
Welke werken een huis naar label D brengen, verschilt van huis tot huis. De volgorde staat wel vast. Begin bij de buitenschil: het dak, de isolatie van de gevel en de ramen en deuren. Pas daarna komen zonnepanelen, en als laatste verwarming, warm water en ventilatie.
Die volgorde is geen voorkeur, maar bouwfysica. Een warmtepomp in een huis dat nog warmte verliest langs het dak, draait harder dan nodig. Isoleer je eerst, dan volstaat later een kleinere en goedkopere verwarming. Zo betaal je niet twee keer voor dezelfde winst.
Kijk bij een bezoek dus eerst naar de schil. Hoe oud is het dak, en is het geïsoleerd? Zit er enkel glas of oud dubbel glas in de ramen? Is de gevel geïsoleerd, of is de spouw nog leeg?
💡 Wist je dat? Volgens een vastgoedstudie van ING, Realo en CFP Green Buildings uit maart 2024 levert de stap van label F naar label D in Vlaanderen het meeste op. Daar is het verschil tussen wat de renovatie kost en wat ze opbrengt het grootst.
De kosten om een huis te renoveren hangen af van de oppervlakte, de staat van dak en gevel, het aantal ramen en de afwerking die je kiest. Een prijs op afstand zegt daarom weinig. Wat wel vastligt, zijn de regels voor steun in Vlaanderen.
Bij een plaatsbezoek bekijken we met jou welke premies en leningen voor jouw situatie gelden. Daarna begeleiden we je bij de premieaanvraag.
Ons advies: bied niet op de korting alleen. Laat eerst berekenen wat dak, gevel en ramen kosten om label D te halen. Is dat meer dan het verschil met een vergelijkbaar huis in goede staat, dan is het goedkopere huis in feite het duurdere. Een te renoveren huis kopen zonder die rekensom is gokken.
Neem bij een tweede bezoek iemand mee die werken kan inschatten. Noteer het EPC-label, het bouwjaar, de staat van het dak en het type ramen. Met die gegevens maak je een realistische schatting, en onderhandel je met argumenten in plaats van met een gevoel.
Heb je net gekocht? Bij een gratis renovatiescan overloopt een expert je woning van dak tot ramen: reken op een uur. Daarna weet je welke ingrepen het meeste opleveren, in welke volgorde, met een prijsindicatie en de premies die er zijn.
Dat hangt af van de rekensom. Een te renoveren huis staat in Vlaanderen 22 % lager te koop dan een huis in goede staat (Immoweb, 2026). Kost de renovatie naar label D minder dan dat verschil, dan is het een goede zaak.
Ja. Voor aankopen in Vlaanderen sinds 1 januari 2023 moet je binnen 6 jaar na de akte minstens EPC-label D halen. Je bewijst dat met een nieuw EPC. Wie dat niet doet, riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro.
Dat hangt af van de staat van dak, gevel en ramen, en van de oppervlakte. Embuild rekende in 2025 voor een Vlaamse halfopen woning uit 1965 tussen 112.320 en 149.630 euro om van label F naar A+ te gaan. Naar label D heb je minder ingrepen nodig, dus kost het minder.
Begin bij de buitenschil: dak, gevelisolatie en ramen. Daarna volgen zonnepanelen, en als laatste verwarming en ventilatie. Zo verlies je geen warmte meer vóór je in een nieuwe verwarming investeert.
In inkomenscategorie 3 en 4 krijg je via Mijn VerbouwPremie nog premie voor dak, gevel en ramen. In inkomenscategorie 2 tot 4 leent de Mijn VerbouwLening in 2026 tot 60.000 euro, aan 0 tot 1,5 %. Het lagere tarief van de registratiebelasting bij renovatie bestaat niet meer voor nieuwe aankopen.
Er staan fors meer te renoveren huizen te koop dan in 2010, en ze zijn flink goedkoper. Een te renoveren huis kopen loont als je vooraf weet wat de renovatie kost. Met label E of F heb je 6 jaar om label D te halen, en de volgorde ligt vast: eerst dak, gevel en ramen, dan de techniek.
Energy Protect pakt de hele schil aan, van dakrenovatie en gevelisolatie tot nieuwe ramen. We begeleiden je ook bij je premieaanvraag.
Vraag je gratis plaatsbezoek aan
Een VME leent straks 40.000 euro per appartement met de Mijn VerbouwLening, plus 60.000 euro voor het gebouw. Je VME krijgt meer tijd en mag tot drie leningen tegelijk afsluiten. Wat geldt vandaag, wat verandert en wat regel je vóór de werken?
Is je verwarmingsketel stuk of plan je een energetische renovatie? Dan sta je voor een belangrijke keuze: ga je voor een warmtepomp of een nieuwe gasketel? In deze blog maken wij de afweging voor jou.
Een energetische renovatie is een investering in de toekomstwaarde van een pand. In De Tijd licht CEO Leonie Vanderjeugt toe hoe een renovatiestrategie de waarde en verhuurbaarheid van vastgoed kan verhogen. Lees de kernpunten.
Ontvang deskundig advies op maat voor jouw energetische renovatie. Vul het formulier in en wij nemen snel contact met je op!
