Une maison dans un quartier que vous connaissez, à un prix correct, puis cette mention dans l'annonce : à rénover. En Wallonie, une maison à rénover s'affiche 35 % moins cher qu'une maison en excellent état ; à Bruxelles, 27 %. Bonne affaire ? Tout dépend d'un calcul : les travaux coûtent-ils plus ou moins que cette décote ?
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Les règles diffèrent fortement entre les deux Régions. Bruxelles fixe déjà un objectif PEB pour 2033, tandis que l'obligation wallonne à l'achat n'est encore qu'un projet. Dans cet article, vous découvrez ce que disent les nouveaux chiffres d'Immoweb et ce que la réglementation vous impose. Et comment faire chiffrer les travaux avant votre offre.
Immoweb a analysé l'état des biens mis en vente de 2010 à 2026 (résumé en néerlandais, 5 novembre 2026). En Belgique, la part des maisons à rénover passe de 10,1 % à 18,2 %. La hausse est la plus forte en Wallonie : de 9,0 % à 19,4 %. Bruxelles passe de 12,5 % à 20,6 %, le niveau le plus élevé des trois Régions.
Ajoutez les maisons à rafraîchir, et plus d'une maison sur trois demande des travaux : 34 % en Wallonie, 35 % à Bruxelles. Le Hainaut affiche la part la plus élevée du pays : 21,9 % de maisons à rénover. Suivent Bruxelles (20,6 %) et la province de Luxembourg (20,5 %). Pour Jonathan Frisch, économiste en chef d'Immoweb, le durcissement des exigences de performance énergétique explique cette évolution.
💡 Le saviez-vous ? Dans la province de Liège, 17,3 % des maisons en vente sont à rafraîchir, le taux le plus élevé du pays. En 2010, ce taux était de 9,5 %.
Immoweb compare les prix demandés médians selon l'état du bien. En Wallonie, une maison à rénover s'affiche 35 % moins cher qu'une maison en excellent état. Face à une maison en bon état, l'écart est de 27 %. À Bruxelles, l'écart est de 27 % et 15 %.
Attention : il s'agit de biens différents, pas du même bien avant et après travaux.
En Wallonie, le prix médian passe ainsi de 284 177 € (excellent état) à 184 693 € (à rénover). L'écart, près de 100 000 €, vous donne un ordre de grandeur.
Pour un ordre de grandeur, le Conseil central de l'économie cite un coût moyen de 65 000 € par logement pour la rénovation énergétique en Belgique. Les experts jugent ce montant dépassé par l'inflation (VRT NWS, 2025).
Ce que vaut cette décote dépend du prix de la rénovation d'une maison, et donc de ce qui est déjà en ordre. Faites chiffrer les travaux sur le bien lui-même. Une moyenne ne vous dit rien sur la toiture que vous avez sous les yeux.
En Wallonie, il n'existe aujourd'hui aucune obligation de rénovation à l'achat. Le Gouvernement wallon en prépare une. Pour un achat à partir de 2028, l'acheteur aurait 5 ans après l'acte pour atteindre le label D, avant des paliers plus stricts. Ce calendrier doit encore être validé par la Commission européenne, puis inscrit dans un décret.
Le vendeur wallon doit en revanche disposer d'un certificat PEB et vous le montrer avant la signature. Vous connaissez donc le point de départ avant de faire offre.
À Bruxelles, l'objectif est fixé. Au plus tard le 1er janvier 2033, chaque logement devra atteindre l'objectif PEB 275, ce qui correspond aujourd'hui au label E. Une maison classée F ou G achetée maintenant devra donc progresser. Ce PEB 2033 concerne tous les propriétaires bruxellois, pas seulement les acheteurs.
Quelle que soit la Région, l'ordre des travaux ne change pas. Commencez par l'enveloppe : la toiture, l'isolation de la façade et les châssis. Viennent ensuite les panneaux solaires, puis le chauffage, l'eau chaude et la ventilation.
Ce n'est pas une préférence, c'est de la physique du bâtiment. Une pompe à chaleur installée dans une maison qui perd sa chaleur par le toit travaille plus que nécessaire. Isolez d'abord, et un chauffage plus petit et moins cher suffira.
Lors d'une visite, regardez donc d'abord l'enveloppe. Quel âge a la toiture, et est-elle isolée ? Les fenêtres sont-elles en simple vitrage ou en ancien double vitrage ? La façade est-elle isolée, ou le mur creux est-il encore vide ?
Le coût de la rénovation d'une maison dépend de sa surface et de l'état de la toiture et de la façade. Le nombre de châssis et les finitions comptent aussi. Les aides, elles, suivent des règles précises par Région.
En Wallonie, il n'y a plus de primes à la rénovation depuis le 1er octobre 2026. L'aide passe par deux prêts. Le Rénopack est à 0 % pour les revenus C1 à C3, le Rénoprêt à taux préférentiel pour la catégorie C4.
Ce prêt rénovation en Wallonie vise les labels G et F (objectif D) et le label E (objectif C). Il monte jusqu'à 75 000 € pour une maison. Le Rénopack réduit en plus le montant à rembourser de 45 % (C1, les revenus les plus modestes), 35 % (C2) ou 10 % (C3).
Deux conditions comptent pour un acheteur. Il faut un audit logement de moins d'un an. Et les travaux commencent seulement après la signature du contrat de crédit, sans acompte payé avant. La SWCS annonce un dispositif pleinement opérationnel début 2027.
💡 Le saviez-vous ? Les primes Habitation wallonnes ont pris fin le 30 septembre 2026. Toute demande, facture finale comprise, devait être introduite au plus tard ce jour-là.
À Bruxelles, les primes Renolution n'acceptent plus de nouvelles demandes (notre article à ce sujet). Le Gouvernement bruxellois a annoncé des prêts à taux zéro pour le printemps 2027. En attendant, il reste le crédit ECORENO, à 2,5 % ou 3,5 % selon les revenus (novembre 2026).
L'avantage le plus concret pour un acheteur bruxellois se trouve dans les droits d'enregistrement. L'abattement exonère les premiers 200 000 € pour un prix jusqu'à 600 000 €.
Depuis le 1er avril 2023, si vous gagnez au moins deux classes énergétiques dans les 5 ans, vous obtenez un abattement supplémentaire de 25 000 € par classe gagnée. Ce bonus s'ajoute à l'abattement ordinaire et n'existe pas sans lui. Avec des droits de 12,5 %, chaque classe vous fait économiser 3 125 €.
Dans les deux Régions, la TVA est de 6 % au lieu de 21 % pour la rénovation d'un logement d'au moins 10 ans. Le chauffage aux combustibles fossiles en est exclu depuis juillet 2025. En Wallonie, les droits d'enregistrement sur une habitation propre et unique sont de 3 % depuis 2025, sans avantage lié à la rénovation.
Notre conseil : ne faites pas offre sur la seule décote. Faites d'abord chiffrer ce que coûtent la toiture, la façade et les châssis. Si ce montant dépasse l'écart avec une maison comparable en bon état, la maison la moins chère est en réalité la plus chère.
Lors d'une deuxième visite, venez avec quelqu'un qui sait estimer des travaux. Notez le label PEB, l'année de construction, l'état de la toiture et le type de châssis. Avec ces éléments, vous négociez avec des arguments, pas avec une impression.
Vous venez d'acheter ? Lors d'un scan rénovation gratuit, un expert parcourt votre logement, de la toiture aux châssis : comptez une heure. Vous savez ensuite quels travaux rapportent le plus, dans quel ordre et à quel prix.
Tout dépend du calcul. En Wallonie, une maison à rénover s'affiche 27 % moins cher qu'une maison en bon état, à Bruxelles 15 % (Immoweb, 2026). Si les travaux coûtent moins que cet écart, c'est une bonne affaire.
Pas encore. Le projet prévoit qu'un acheteur à partir de 2028 atteigne le label D dans les 5 ans après l'acte. Ce calendrier doit encore être validé par l'Europe et inscrit dans un décret.
Au plus tard le 1er janvier 2033, chaque logement bruxellois devra atteindre l'objectif PEB 275, soit aujourd'hui le label E. Les logements en F ou G devront donc être améliorés.
C'est le prêt wallon à 0 % pour les revenus C1 à C3, en vigueur depuis le 1er octobre 2026. Il vise les logements en label G, F ou E et demande un audit logement récent. Une partie du montant ne doit pas être remboursée, et les travaux commencent seulement après la signature du crédit.
Commencez par l'enveloppe : toiture, isolation de la façade et châssis. Viennent ensuite les panneaux solaires, puis le chauffage et la ventilation. Vous évitez ainsi de chauffer une maison qui perd encore sa chaleur.
La part des maisons à rénover en vente a fortement augmenté depuis 2010, et ces maisons sont nettement moins chères. Cette décote ne vaut quelque chose que si vous connaissez le coût des travaux. En Wallonie, les aides passent désormais par le Rénopack et le Rénoprêt ; à Bruxelles, l'abattement supplémentaire récompense chaque classe énergétique gagnée.
Energy Protect prend en charge toute l'enveloppe, de la rénovation de toiture à l'isolation de façade et aux nouveaux châssis.
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